Выбор готового проекта дома

При строительстве дома вопрос выбора проекта встает почти всегда. Есть два варианта: заказывать у архитекторов или выбирать готовый проект из списка предлагаемых строительными и архитектурными бюро. Здесь рассматривается второй вариант с учетом того, что первый вариант существенно дороже.

Плюсы и минусы готовых проектов

Если выбор готового проекта дома проводится из каталога строительной фирмы или же Интернета, мы получаем доступ к огромному массиву информации. Количество готовых проектов на рынке измеряется тысячами. Это дает возможность пересмотреть огромное количество эскизов и лучше понять, что именно вы хотите видеть на своем участке. Если тот или иной готовый проект вас конкретно заинтересует, вам покажут его в трехмерной проекции в различных цветовых решениях и с применением различных отделочных материалов. С помощью средств компьютерной графики готовый проект можно будет «примерить» на ваш участок при наличии фото. Можно просчитать назначение комнат и прикинуть варианты интерьера гостиной или другим комнат. Кроме того, подготовка проекта и его сопутствующих документов к реализации в материале происходит быстрее, чем в случае разработки проекта дома архитектором с нуля.

Однако готовый проект достаточно серьезно ограничивает возможности будущего владельца дома. Фирма, желающая продать пакет документов, может доработать его под ваши пожелания, но не бесплатно. Неверно и то, что ваш дом будет смотреться типовым проектом похожим на окружающие дома. Учитывая огромное разнообразие проектов вероятность того, что два однотипных дома окажутся рядом исчезающее мала, но даже в этом случае фасад можно выполнить в индивидуальном решении со своим цветом, декором и отделочными материалами. Есть и еще один важный момент для проектов из каталога – это их проверенность на практике. Если в готовом проекте и были недостатки, то их смогли устранить в следующей версии.

Таким образом, главные достоинства готового проекта – это быстрота и относительно низкая стоимость. Проект, адаптированный под данную местность, можно получить всего через несколько дней после обращения. Если же в проект вносятся планировочные изменения, то через несколько недель.

Однако самый короткий путь не всегда самый простой. Не будучи профессиональным архитектором или строителем в готовом проекте можно просмотреть некоторые изъяны и недочеты. И не факт, что продавцы проекта укажут на эти проблемные места. Есть и еще один подводный камень. На внутреннем рынке Украины продаются готовые проекты, разработанные не только украинскими архитекторами. В каталогах могут предложить и российские, и польские готовые проекты домов и других европейских разработчиков. И не все готовые проекты могут быть адаптированы под украинские строительные нормы. Здесь надо держать ухо востро и требовать соответствующих гарантий, иначе могут возникнуть серьезные проблемы при согласовании.

Если коротко, то недостатки готовых проектов, которые обязательно учитываются при выборе, по отношению к разработанным индивидуально проектам, состоят в следующем:

- готовые проекты не учитывают индивидуальных требований застройщика;
- не учитывают особенностей ландшафта и гидрогеологии;
- предполагают дополнительные расходы на доработку и адаптацию проекта;
- не всегда соответствуют строительным нормативам.

Порядок выбора готового проекта

Выбор готового проекта дома начинается с основательной подготовки. Прежде, чем раскрыть каталог, надо понимать, что собственно ищем. Как правило, неопытный застройщик ведется на уговоры продавцов и красивую картинку, но при этом не совсем ясно понимает, что именно он хочет получить в результате. Зачастую застройщик, выбирая готовый проект и зацикливаясь на картинках фасадов, не слишком внимательно анализирует площадь дома, его планировку.

Недоделки готового проекта устраняются уже на строительной площадке ценой перепланировок и немалых капиталовложений.

Основные ошибки в готовых проектах домов:

- ошибки в необходимой площади того или иного помещения. Заказчик, уже войдя на строительную площадку, понимает, что то или иное помещение маловато или неоправданно велико;

- часто разводка электропроводки делается формально без учета назначения конкретного помещения;

- не всегда приведенные в проектной документации размеры согласуются со стандартными размерами готовых изделий, например, дверей, окон, сантехники;

- не всегда дом оказывается адаптирован под конкретный тип отопительной системы.

Ответственность за такие просчеты, безусловно, лежит на проектирующей организации, поскольку заказчик все нормы и стандарты знать не обязан. Поэтому прежде чем прийти в архитектурное бюро (лучше в сопровождении знакомого специалиста) необходимо правильно определить, что собственно хотим получить на выходе. Для этого следует еще до посещения архитекторов определиться с площадью дома, исходя из количества членов семьи, их предпочтений и образа жизни. Необходимо определить архитектурный стиль, и функциональное назначение дома, а именно: позиционируется дом как дача, дом временного или постоянного проживания. Четко надо определить объем средств, которые вы готовы инвестировать в проект дома. Большое внимание стоит уделить функциональности комнат, высоте потолков, количеству санузлов, а также на то, как проект может быть привязан к участку. Однако нужно понимать, что двухэтажный дом или дом с мансардой обойдется застройщику дешевле, чем одноэтажный дом, такой же площади из-за разницы в площади фундамента.

Как избежать ошибок?

- При выборе готового проекта дома не постесняйтесь затребовать лицензию на данный вид деятельности у фирмы, услугами которой вы намерены воспользоваться.

- Обязательно согласуйте требования со всеми членами семьи.

- Определитесь с тем, из какого материала вы хотите построить дом.

- Выясните, был ли готовый проект дома хоть раз реализован, и если да, то как увидеть его в оригинале.

- Обязательно побывайте в разрешительной инстанции, например, у главного архитектора вашего района и затребуйте список всех документов, которые должны предоставить продавцы проекта для успешного прохождения согласований. Этот пункт особенно важен, так как компаний, желающих подзаработать, продав проект без полного документального сопровождения, пока еще достаточно. Если в итоге вам отдельно придется платить за топографическую съемку, разведку водоносных слоев, подведение коммуникаций, то ваша смета может возрасти в несколько раз.

- Проследите за тем, что бы стоимость проекта вам просчитали с указанием всех заявленных вами материалов и внесенных в проект изменений. Помните,что при адаптации проекта к вашему участку необходимо учитывать расположение дорог, коммуникаций, расположение соседних домов и хозяйственных построек, источников шума и много другое. Вообще это задача проектировщика, но лучше, если вы тоже будете ориентироваться в вопросе.

В результате внесения всех изменений и пожеланий должен родиться генплан, согласно которого и будет осуществляться строительство. При этом фирма, с которой у вас заключен контракт, должна осуществлять авторский надзор за действиями подрядной организации.

Следует так же помнить что:

- даже на своей земле вы не сможете строить все, что заблагорассудится. Генплан потребует согласования;

- расстояние от стен дома до границ участка должно быть не менее 1 метра;

- ширина проезда к дому должна быть не менее 3,5 м;

- строительство дома с минимальным количеством холлов и коридоров снижает среднюю стоимость жилой площади;

- строительство на плоском участке дешевле, чем на участке с перепадом высот.

- отсутствие корректировок по ходу строительства сокращает сроки работ.

- чем выше этаж, тем реже им пользуются (проверено на практике);

- прямоугольные в плане дома менее дороги, чем дома со сложной формой плана;

- теплоизоляция дома существенно снижает затраты на отопление и вентиляцию.

- сколько бы функций и обязательств не было прописано в договоре, дополнительные расходы сверх договорных у вас все равно будут.

Цена готового проекта дома

Стоимость готового проекта дома (предоставляемого пакета документации) может колебаться в широких пределах в зависимости от качества проработки и объема предоставляемых услуг. Обычно, если проектирующая организация работает в тандеме с организацией-подрядчиком, то стоимость готового проекта практически полностью поглощается общей стоимостью строительных работ и почти без удорожания сметной стоимости. Цена квадратного метра дома, построенном под ключ, составляет в среднем 400-500 долларов за квадратный метр, а срок выполнения работ – пять-шесть месяцев в теплое время года. Наценка за счет проектных работ может составить 4-5 у.е. за метр готовой площади. Дом в 150 м2 обойдется максимум в 75 тысяч долларов, то есть по цене от будет практически равен 2-комнатной городской квартире в 50-60 м2.

Если речь идет о стоимости комплекта документов для строительства дома, то она может колебаться от 130–150 у.е. до 1000–1400 у.е.. В среднем калькуляция начисляется из расчета порядка 7–10 у.е. за квадратный метр общей площади будущего дома. То есть готовый проект дома в 200 м2 обойдется от 1400 до 2000 у.е при условии, что фирма выполняет все проектные работы самостоятельно и «ведет» дом от начала и до конца: адаптирует готовый проект под условия заказчика, планировку участка и осуществляет авторский надзор за проведением строительных работ. Если же цена минимальна, как указано выше, то это значит, что большую часть проектных работ фирма делегирует застройщику на его собственное усмотрение. Какой из вариантов выгоднее решать вам.

Ведущий специалист компании VIVA-DESIGN, архитектор Елена Макушенко сообщила iBud.ua следующее:Стоимость готового проекта зависит от того, что включает в себя предоставляемая документация. Если компания, продающая проект, сугубо архитектурная, то естественно, что выставленный на продажу проект включает в себя только архитектурную часть. Это – поэтажная планировка, фрагменты разреза и фасады здания. Все остальное, это работа смежников, то есть конструкторов, геологов, геодезистов и отдельная статья расходов. Расчет конструкции – это обязательная процедура при строительстве. От нее зависит тип и глубина залегания фундамента, толщина стен, применяемые материалы. Конструкторы рассчитывают так же количество расходного материала на строительство конкретного дома согласно нагрузкам на стены и фундамент. Сюда же входит расчет кровли, расчет по окнам, расчет поэтажных перекрытий. Все это основная часть, которая входит в пакет строительных документов. Но в значительном числе случаев архитектурные фирмы не продают проект в столь полной комплектации. Случаи, когда бы фирма продавала абсолютно полный пакет документов для строительства дома случаются не так уж часто, и в результате велико количество случаев, когда купив готовый проект дома застройщик многие конструктивные и согласовательные работы оплачивает дополнительно. Поэтому, прежде чем перевести деньги за готовый проект дома, застройщик должен четко понимать, что именно входит в пакет документов. И в этом случае лучше прибегнуть к помощи практикующего специалиста. В проект дома входит и подключение его к коммуникациям в данной конкретной местности, проекты отопления, водоснабжения, энергоснабжения вентиляции и тому подобное. Но помимо архитектурной и строительной части работ, есть еще такая проблемная часть как согласование. Это весьма сложный и изнурительный этап. Ведь согласовать проект надо и с пожарной службой, и с СЭС, и природоохранные организации. Подобного рода согласования не могут входить в состав пакета документов, поскольку рассчитываются они строго индивидуально в соответствии с требованиями заказчика, с характеристиками участка, проводкой коммуникаций в конкретной местности и так далее. Без привязки к местности ни один проект не обходится. А такие услуги чаще всего идут отдельным пунктом и за отдельную плату.

Поэтому общая цена проекта дома будет включать в себя цену за архитектурный проект, цену за строительный проект и цену за согласование. Очень часто продается сама идея, включающая в себя лишь планировку и архитектурный стиль. Выгода в подобной практике в том, что готовый проект можно продать сколько угодно раз, то есть неоднократно взять деньги за одну и ту же разработку. Покупатель же имеет возможность большого выбора и платит за типовой проект меньше, чем за индивидуальную разработку.

Комплект проектной документации

В строительную документацию проекта помимо поэтажный планов и разрезов должны входить в обязательном порядке следующие разделы:

1. Архитектурный раздел, включающий общие сведения о проекте, данные о применяемых материалах и материалах для отделки помещений. Схемы оконных и дверных проемов, вентиляция, план всех этажей, план маркировки фасад и схема кровельных работ.

2. Конструктивный раздел, в который входят общие сведения о расположении, типе и глубине фундамента, общая спецификация и структура расположения балок.

3. Инженерный раздел, который включает внутреннюю и внешнюю электрическую проводку и оборудование, систему отопления, канализации, подводку коммуникаций, осуществление дренажа и прочее.

Средний объем документации для коттеджа составляет примерно от пятидесяти до семидесятипяти чертежных листов со всей необходимой сертификацией и пояснительными записями. По заданию данной организации так же должны быть проведены геодезические и геологические работы. При этом выполнять их должна сертифицированная компания, имеющая соответствующее оборудование и достаточный опыт работы в данной отрасли.