Важные моменты перепланировки в панельном доме: советы и рекомендации для жильцов

Перепланировка в панельном доме может стать серьезной проблемой, если не соблюдать определенные правила. В нашей статье мы расскажем, какие нюансы стоит учитывать при перепланировке в панельном доме и как избежать неприятностей. Будьте внимательны и следуйте нашим рекомендациям, чтобы ваша перепланировка прошла без проблем!

Для расширения жилой площади, остекления балкона и решения других практических задач применяется специальный алгоритм действий. На стадии подготовки определяют возможность предполагаемых изменений.

Строительные работы выполняют по утвержденному и согласованному проекту. Перепланировка в панельном доме должна быть оформлена в соответствии с нормами действующего законодательства. Реализовать план реконструкции можно собственными силами либо с помощью профессиональных исполнителей.

Содержание

1. Как определить, что квартира расположена в панельном доме?
2. Можно ли делать перепланировку в панельном доме?
3. Запреты и ограничения
4. Проблемы при реконструкции квартиры в панельном доме
5. Несущие конструкции в панельном доме
6. Можно ли перенести несущую стену?
7. Штробление стен
8. Присоединение балкона
9. Всегда ли возможна реконструкция санузла
10. Процесс узаконивания работ в панельном доме
11. Какие документы должны быть оформлены

Как определить, что квартира расположена в панельном доме?

Для определения типа здания надо внимательно изучить фасад. Навесные панели соответствуют по высоте одному этажу. Ширина таких железобетонных изделий не превышает размеров 2 комнат. Швы герметизируют отличным по цвету составом, поэтому идентифицировать конструкцию визуальным осмотром несложно.

Важно! В монолитном доме отсутствуют вертикальные стыки.

Если установлено утепление либо слой штукатурки скрывает плиты, пользуются справочными ресурсами интернета. Специализированные сайты бесплатно предоставляют информацию о сериях и типах зданий. Для получения аналогичных сведений можно обратиться в архитектурное подразделение местного муниципалитета либо в БТИ.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме?

Чтобы разобраться с действующими правилами, изучают основные принципы установленных ограничений.

Законная перепланировка квартиры в панельном доме:

• сохраняет целостность несущих конструкций (под ними понимают опорные стены);
• соответствует санитарным и строительным нормам;
• не нарушает права соседей.

Для подробного изучения данной темы пользуются первоисточником. Определение перепланировки приведено в статье 25 Жилищного кодекса РФ.

Этим термином обозначены изменения, которые необходимо регистрировать в государственной системе учета ЕГРН:

• новая конфигурация помещений;
• создание входов;
• монтаж (перемещение) инженерных сетей и технического оборудования.

Примеры разрешенных работ для согласования перепланировки квартиры в панельном доме:

• увеличение санузла или комнаты за счет коридора и обратная операция;
• объединение нескольких помещений;
• создание проема в перегородке и несущей стене;
• сборка (демонтаж) встроенной мебели с размерами от пола до потолка;
• остекление балконов и лоджий;
• оборудование сауны.

На последнем этаже разрешено согласовывать установку камина с отдельным дымоходом. После утверждения соответствующего проекта допустимо объединение нескольких квартир в одну с последующей регистрацией нового объекта недвижимости в базе данных Росреестра.

Запреты и ограничения

Некоторые правила перепланировки в панельном доме корректируются решениями местных органов власти. Следующие примеры и рекомендации приведены с учетом нормативных документов, которые применяют в Санкт-Петербурге.

Запрещено создание жилых комнат:

• без приборов отопления и оконных проемов;
• с шириной меньше 225 см и площадью до 8 кв. м;
• расположенных под санузлом или кухней верхнего этажа;
• объединенных с кухней при наличии газовой плиты;
• с выходом в туалет, ванную комнату.

Для последнего пункта в перечне сделано исключение. Разрешено создание входа из комнаты в туалет при наличии в квартире второго санузла.

Нельзя ущемлять права других жильцов:

• устанавливать запорную арматуру в трубах водоснабжения;
• нарушать функциональное состояние вентиляции, канализации, других инженерных коммуникаций;
• подключать теплый пол (дополнительные радиаторы на балконе) к централизованным сетям отопления.

Без детального объяснения нетрудно понять запрет на расширение прихожей или жилой комнаты за счет общего тамбура (коридора). Нельзя превышать плановые нагрузки на плиты перекрытия и нарушать целостность (уменьшать прочность) несущих конструкций.

Проблемы при реконструкции квартиры в панельном доме

Если работы выполнены самовольно без согласования и регистрации изменений, следует учесть вероятность финансовых потерь и других затруднений. Факт незаконной перепланировки подтверждается актом проверки надзорных органов.

После этого уполномоченные сотрудники местной администрации (жилищной инспекции) передают иск и сопроводительные документы в суд. По таким делам, кроме штрафов, можно получить предписание привести объект недвижимости в исходное техническое состояние за счет нарушителя.

Процесс восстановления несущих стен в кирпичном, панельном или монолитном здании сопряжен с крупными затратами. Предписание жилищной инспекции выполнить непросто. Если заложить проем пеноблоками (другими строительными материалами), несущая способность опоры не станет прежней.

Для выполнения работ необходимо получить техническое заключение и специальную расчетную и конструкторскую документацию в профильном институте. Эта организация вправе устанавливать коммерческие расценки на свои услуги. Не исключено существенное завышение стоимости по сравнению с типовыми проектами.

Если судебное решение не выполнено, дело передают в службу приставов. В подобных ситуациях лучше не затягивать с оплатой штрафных санкций. Для начала имя и фамилию нарушителя вносят в список лиц, которым запрещен выезд за границу.

Со временем увеличится сумма пени. По дополнительному решению суда квартиру конфискуют для продажи на открытых торгах с целью погашения задолженности.

Также возможны следующие неприятности:

• банк не одобрит кредит, если параметры залога (квартиры) не соответствуют данным в ЕГРН;
• аналогичные затруднения не позволят завершить сделку продажи недвижимости;
• страховая компания на законных основаниях не оплатит компенсацию ущерба после затопления или другой аварии.

Важно! Если владелец объединял комнаты или переносил стены самостоятельно, следует учесть возможные риски (дополнительные расходы). Стоимость оформления разрешений намного меньше по сравнению с затратами на восстановление исходного состояния жилья.

Несущие конструкции в панельном доме

Силовые элементы обеспечивают целостность строения, устойчивость к ветровым и другим внешним нагрузкам. Соответствующие функции в панельных зданиях выполняют внутренние и наружные стены, которые формируют устойчивый каркас. Поэтому при выполнении ремонта важно не совершить ошибку при расширении арок, переносе или создании новых дверных проемов.

В профильной проектной организации выясняют, как определить несущую стену в панельном доме. Опытный специалист проверит, получится ли сделать один небольшой проем для подачи блюд в перегородке хрущевки между кухней и залом. Список вопросов рекомендуется подготовить заранее.

По стандартной схеме профессиональные исполнители действуют следующим образом:

• выполняют квалифицированное обследование объекта недвижимости;
• уточняют параметры материалов стен по архивным документам;
• делают расчет конструкции, исходя из изменений по техническому заданию;
• оформляют согласование в межведомственной комиссии администрации соответствующего района.

На территории Санкт-Петербурга стеновой проем в несущей конструкции можно сделать, если здание возведено по проекту ЛенЗНИИЭП до 2007 года. В постройках, которые введены в эксплуатацию позднее, подобные изменения недопустимы. Исключение — наличие в стеновой плите специального участка без арматурного укрепления. Такие места определяют по характерному углублению.

В зданиях, построенных по другим проектам, разрешено устройство проемов. Однако возможность изменений получится определить только по техническому экспертному заключению.

Причины отказов:

• выше или ниже в здании есть квартиры с проемами;
• в предполагаемом месте для отверстия проложены инженерные коммуникации (установлена рабочая арматура).

Также надо учесть следующие типовые ограничения:

• ширина дверного проема зависит от серии здания (900-1200 мм);
• такие изменения не разрешают выполнять на первом и втором этажах по причине чрезмерной нагрузки;
• положительное заключение дают не более чем на 2 новых проема в квартире.

Важно! При расширении устанавливают в арке укрепление из стальных уголков.

Можно ли перенести несущую стену?

Несложно понять, что снос опорной конструкции либо ее части не разрешен без положительного экспертного заключения. Для расчета и последующего согласования придется обратиться к специалистам. Однако некоторые подготовительные действия владельцы недвижимости способны выполнить самостоятельно.

Как понять, несущая стена или нет, — подскажет опытный специалист. Самостоятельно сделать правильный вывод можно после изучения чертежей из технического паспорта. Несущие конструкции показаны толще по сравнению с межкомнатными перегородками.

Для другого варианта проверки надо выполнить измерения и уточнить использованные при строительстве материалы. Толщина несущей стены в панельном доме типового проекта -14 см. Наружной — 200 см и более. Менее 12 см — перегородка.

Не исключено применение плит с наполнителями, улучшающими теплоизоляционные свойства. В монолитных и панельных зданиях устанавливают перегородки из кирпича и гипсокартона. Для выравнивания поверхностей и декорирования создают слой штукатурки, монтируют облицовку.

В кирпичном доме применяют другие стандарты. Толщина несущей, наружной стены и перегородки в таких строениях — 25, более 38 и от 8 до 12 см соответственно. Применение штукатурной отделки увеличивает этот размер на 10-15 мм.

Монолитные здания строят с использованием разных конструкторских и архитектурных решений. Для дополнительного укрепления в силовой каркас добавляют пилоны и балки. Перегородки создают из красного и силикатного кирпича. Достаточно часто делают жестко связанный с монолитом каркас из металлических уголков с обшивкой гипсокартонными плитами.

Типовая толщина несущей стены в монолитном здании — от 20 до 30 см. Определить этот элемент конструкции визуально можно по характерной точечной заделке дефектов. Такие сквозные отверстия в стене появляются после удаления компонентов стяжки для опалубки.

Важно! На чертежах монолитного дома опорные части отмечают штриховкой.

Снос или перемещение несущей стены согласовать сложно. Реализация соответствующего проекта сопряжена с расходами на восстановление функций опорной конструкции.

Штробление стен

Для сохранения хороших эстетических параметров помещения применяют скрытый монтаж инженерных сетей. Однако для создания каналов штробление в несущих стенах не всегда подходит. Проведение таких работ запрещено на территории Москвы в зданиях типовых серий. В Петербурге и других российских городах аналогичные действия не регламентированы.

Важно! При выполнении работ следует определить правильно места установки электромонтажных коробок под розетки, выключатели.

Присоединение балкона

Увеличение размеров жилого пространства за счет редко используемых площадей повышает уровень комфорта. Однако объединение балкона (лоджии) с комнатой не всегда возможно. Кроме прочности стен, надо учесть дополнительную нагрузку на централизованную систему отопления.

Не следует забывать о законных правах других жильцов.

Эта причина является основанием для следующих ограничений:

• запрещен перенос радиаторов на балкон;
• необходимо сделать остекление;
• установкой дополнительной изоляции стен предотвращают избыточные тепловые потери.

Важно! Отопление на лоджии разрешено делать с применением электрических нагревателей. Монтаж теплого пола запрещен.

Для сохранения расчетной нагрузочной способности силового каркаса не разрешают:

• разрушение порога в дверном проеме;
• демонтаж части стены с подоконником;
• удаление оконной рамы.

Точный вывод о возможности применения выбранного варианта перепланировки получится сделать по результатам экспертной оценки. Если объединить балкон и комнату самовольно, согласование будет существенно затруднено. Жилищная комиссия может узнать о выполненных действиях от соседей. В этом случае нарушителю придется оплачивать крупный штраф.

Всегда ли возможна реконструкция санузла

Перегородку между ванной и туалетом иногда не получится разрушить. В домах сталинской постройки такие стены использовали для создания вентиляционных каналов. Существует запрет на любые нарушения общедомовых инженерных сетей и коммуникаций. Нельзя без согласования изменять или перемещать несущие стены в панельном доме.

При расширении (переносе) ванны нельзя размещать «мокрые» помещения над жилой зоной или кухней. Такая перепланировка панельной квартиры допустима только за счет площади коридора, гардероба, встроенного в стеновом проеме шкафа. В данной ситуации не имеет значения согласие жильцов квартиры нижнего этажа.

Требуется согласование переноса унитаза при реконструкции ванны и туалета.

В подготовленном проекте учитывают следующие нюансы:

• максимальное расстояние до стояка — не более 1,5 м;
• уклон по всей длине канализационных труб не должен препятствовать свободному сливу стоков;
• не допускается изгиб трассы под прямым (острым) углом.

Разрешение не нужно, если выполняется простая замена унитаза на новую модель без нарушения целостности пола.

Важно! Аналогичная схема действий должна применяться при переносе ванны и любого другого сантехнического оборудования, отмеченного на плане квартиры.

Процесс узаконивания работ в панельном доме

При комплексном заказе применяется следующий алгоритм:

1. Выбранный исполнитель проверяет объект недвижимости.
2. Стороны подписывают договор.
3. С применением собранной информации разрабатывается проектная документация.
4. Выполняется процедура согласования перепланировки квартиры с получением разрешения.
5. После завершения строительных работ кадастровым обмером фиксируют изменения.
6. Комиссия утверждает ввод в эксплуатацию, предоставляет акт.

Новый технический план передают вместе с другими сопроводительными документами в Росреестр. По выписке из базы данных ЕГРН владелец проверяет корректность записей.

Какие стены в квартире являются несущими, определяют самостоятельно. После детального изучения действующих нормативов не слишком сложно объединить санузел с прихожей.

Для получения необходимых разрешений придется обращаться в следующие организации и учреждения (в Санкт-Петербурге):

1. Проектный институт или компанию, которая способна дать квалифицированное экспертное заключение.
2. Госстройнадзор.
3. Районную Межведомственную комиссию местной администрации.
4. Госпожнадзор (МЧС).
5. Комитеты по охране памятников, градостроительству и архитектуре.
6. СЭС.
7. Жилищное агентство.
8. Ленэнерго.
9. Водоканал.
10. ПетербургГаз.
11. Управляющую компанию, Жилкомсервис либо товарищество собственников жилья.

Перечень организаций определяется с учетом особенностей перепланировки квартиры в панельном доме. В Комитет по охране памятников обращаются, если здание является исторической ценностью.

Полномочия этого учреждения установлены Федеральным законом № 73 от 25.06.2002 года. При изменении внешнего вида здания надо получить разрешение в специализированном комитете Санкт-Петербурга — по градостроительству и архитектуре. Это согласование необходимо для монтажа спутниковых антенн, внешних блоков сплит-систем (кондиционеров).

Если реконструкция выполняется по заказу «под ключ», для расчета временного графика пригодятся данные из таблицы:

Первичный осмотр постройки, консультации по допустимой планировке и несколько возможных архитектурных решений некоторые исполнители предлагают бесплатно. На этом этапе выясняют, какие существуют ограничения по изменению конфигурации комнат и нежилых помещений.

На стадии подготовки договора, кроме затрат на строительство, уточняют следующие позиции:

• сколько будут стоить дополнительные услуги;
• в каком виде объект передадут заказчику;
• будут ли выполняться сложные рабочие операции силами собственных подразделений компании.

Кроме схемы расчетов и ответственности сторон, в договоре указывают гарантийные обязательства исполнителя.

Для тщательной проверки заказчику надо получить больше информации о компании. Уточняют предыдущий опыт проектирования и строительства, изучают отзывы клиентов.

До выполнения рабочих операций рекомендуется сообщить соседям о шуме и других неудобствах. При необходимости предъявляют подготовленное решение о согласовании реконструкции.

Аналогичным образом уведомляют ТСЖ либо иную управляющую организацию. Следует сохранять порядок на лестничной площадке и в других местах общего пользования. Строительный мусор нельзя выбрасывать в контейнеры для бытовых отходов.

Когда объект готов к проверке, делают кадастровый обмер.

Для инвентаризации необходимо установить:

• дверные блоки;
• сантехнику;
• встроенные шкафы;
• отопительное и другое стационарное оборудование.

Важно! По действующим нормативам срок завершения строительных работ составляет не более 12 месяцев с даты подписания разрешения на реконструкцию.

С изготовленным техническим планом и сопроводительными документами собственник обращается в территориальное подразделение Росреестра. В течение 7 дней изменения регистрируют в государственной электронной базе данных.

Какие документы должны быть оформлены

Надо подготовить:

• техпаспорт квартиры;
• планы этажей;
• акты с результатами обследования вентиляционных каналов и общего состояния здания;
• технические условия снабжающих организаций;
• расчет нагрузок и сопроводительные чертежи.

Для согласования в местной администрации понадобятся следующие документы:

• гражданский паспорт заявителя;
• заверенное у нотариуса согласие других собственников перепланировать квартиру;
• проект с разрешениями уполномоченных органов;
• экспертное заключение о допустимости предполагаемых изменений.

Владелец недвижимости имеет право подать в суд после отказа в администрации, для решения иных спорных вопросов.

Самостоятельная перепланировка увеличивает вероятность ошибочных действий. Придется лично получать необходимые разрешения и согласования. Отдельные строительные работы способны качественно выполнить только профессионалы.

Комплексное выполнение проекта опытными специалистами устраняет отмеченные проблемы. Тщательная проверка сопутствующих затрат поможет владельцу недвижимости выбрать оптимальный вариант.

Можно ли сделать перепланировку в панельном доме?

Перепланировка квартиры в панельном доме возможна, но только при условии соблюдения определенных правил и норм.

Согласно законодательству, перепланировка квартиры в многоквартирном доме требует получения разрешения на перепланировку и соответствующего проекта, а также согласования с органами местного самоуправления и экспертизы технического состояния здания. В случае панельных домов, также необходимо учитывать особенности конструктивных решений, которые могут ограничить возможность перепланировки.

Кроме того, перепланировка квартиры может повлиять на конструктивную безопасность здания, а также на безопасность жильцов. Поэтому важно соблюдать требования технических норм и правил безопасности при проведении перепланировки.

В целом, перепланировка квартиры в панельном доме возможна, но требует тщательной подготовки и согласования с соответствующими органами и специалистами.