Легализация перепланировки квартиры

Начнем с того, что скажем смело: процедура утверждения перепланировки в Украине является сложным и неприятным процессом. Перед тем, как вносить инженерные изменения в свою стандартную квартиру, стоит трижды подумать. Для перепланировки необходимо обладать серьезными мотивационными поводами.

Иногда перепланировка действительно необходима, но как показывает практика в большинстве случаев «игра не стоит свеч». Общую площадь квартиры вам все равно увеличить не удастся. Изменения планировки квартиры повлечет за собой серьезную бумажную волокиту. Как легализировать перепланировку квартиры, читаем ниже.

Зачем нужно легализация перепланировки?

Легализацию перепланировки квартиры, как правило, необходимо проводить в двух случаях:

1) вы решили произвести перепланировку с целью улучшения жилищных условий;

2) перепланировка уже выполнена вами или прежним владельцем квартиры и не легализована.

В первом случае необходимо четко понимать, что допускается и чего категорически нельзя делать в квартире жилого многоквартирного дома. Во избежание дальнейших сложностей и неприятностей с легализацией перепланировки. В феврале 2011 г. Верховная Рада Украины ужесточила степень ответственности за противоправное вмешательство в конструкции жилого дома.

Во втором случае легализация перепланировки есть вынужденной, так как без надлежащего оформления этих документов невозможно будет произвести какие либо операции с недвижимостью. Кстати, именно предполагаемая купля-продажа квартиры является толчком к тому, чтобы узаконить перепланировку квартиры. Без полного пакета документов невозможно юридически оформить продажу, дарение квартиры, получение кредита под залог и т.п.

Корреспонденты iBud.ua выяснили в юристов о легализации перепланировки квартиры такое: В большинстве случаев процессом легализации перепланировки квартиры занимаются специализирующиеся на этом юридические и адвокатские конторы. Но даже при их неформальных отношениях с чиновниками и налаженных связях процесс сбора и легализации документов занимает в среднем 6 месяцев и обходится в 2-4 тыс. у.е. Если же нужно сделать легализацию срочно (за 1,5-2 месяца), то сумма гонорара агентству удваивается. Если же вы решили заниматься вопросом легализации перепланировки квартиры самостоятельно, то будьте готовы к тому, что мероприятие займет от 6 месяцев до полутора лет при тех же расходах.

Пройти все бюрократически преграды самостоятельно, чтобы выполнить согласование перепланировки, задача непростая. В этом вопросе необходимы основательные знания в архитектуре, инженерных коммуникациях и юриспруденции. Собственно говоря, значительное количество самовольных перепланировок объясняется именно тем, что добиться всех нужных разрешений у нормального человека чаще всего не хватает времени и терпения. Но как было сказано выше, все больше граждан вынуждены оформлять разрешительные документы хотя бы для того, чтобы не иметь проблем с законом. Перепланировка квартиры, повлекшая за собой тяжкие последствия, по теперешнему законодательству наказуема не только административно, но и уголовно. Если в результате вашего вмешательства в конструкцию дома нанесен ущерб жизни или здоровью окружающих, или же это создает неудобства другим жильцам, например, уменьшается лестничная клетка или ухудшается звукоизоляция, вам грозит штраф от 1700 до 4250 грн. При особо злостном нарушении конструкции дома – три года тюрьмы. За повтор подобных действий – от 3 до 8 лет лишения свободы. Если же, произошло обрушение и есть человеческие жертвы, или ущерб нанесен в особо крупных размерах (более 17 000 грн.), то сесть можно на срок от 5 до 12 лет. Что юридически принято считать перепланировкой квартиры?

По закону перепланировка – это комплекс ремонтно-строительных работ, который проводится на основании специально утвержденной и согласованной проектной документации, при котором меняются размеры и физические параметры помещения. При этом может быть осуществлен демонтаж перегородок, не являющихся несущими, или обустройство в них проемов и проходов ранее не предусмотренных.

При этом согласно закону разрешено:

- увеличение площади жилых комнат на счет площади коридоров и вспомогательных помещений;

- объединение между собой сопредельных помещений, если это не затрагивает несущие конструкции;

- обустройство проемов в ненесущих перегородках;

- демонтаж антресолей, встроенных шкафов и кладовок с целью увеличения площади других комнат;

- перенос входной двери в квартиру.

Проведение перепланировки квартиры

Чтобы начать перепланировку квартиры, необходимо провести определенные административно-юридические действия.

1. Разработать проект будущей планировки (крайне желательно, чтобы это выполнял специалист или организация имеющие на это лицензию).

2. Согласовать этот проект с пожарниками, СЭС и энергоснабжающей организацией, например, Киевэнерго. Процесс этот платный и может облегчить карман на 5-6 тыс. гривен.

3. Незначительные изменения типа замены дверей или окон может быть решен на уровне ЖЭК или ОСББ. Но вот вмешательство в прокладку труб водоснабжения, отопления или газовых труб потребует полного прохождения всех инстанций.

4. Окончательное разрешение на проведение работ выдает райгосадминистрация (РГА), на основании всех собранных документов. Но есть здесь еще один «подводный камень».

5. Для разрешения на перепланировку необходимо собрать так же подписи соседей всех примыкающих квартир, что они не возражают против перепланировки. Решить эту проблему,совсем непросто. Даже самые милые и добрые соседи сильно призадумаются, подписывать ли эту бумагу с учетом того, что в ближайшем будущем им обеспечен минимум месяц грохота из-за стенки болгарок и перфораторов. Это может быть еще одна статья расходов.

По приведенной ниже таблице можно сориентироваться по срокам и стоимости услуг согласования документов на перепланировку квартиры.

Таблица. Сроки и стоимость перепланировки квартиры

Получение разрешения на перепланировку/реконструкцию от КГГА	30 р.д.	от 2000 грн.
Получение технических условий (при необходимости)	10 р.д.	от 1500 грн.
Разработка проекта перепланировки/реконструкции квартиры	7 р.д.	договорная
Согласование проектной документации (СЭС, МЧС, Архитектура)	30 р.д.	от 1500 грн.
Оформление разрешения на выполнение строительных работ	10 р.д.	от 2000 грн.
Ввод в эксплуатацию «под ключ»	14 р.д.	от 2000 грн.

По окончании ремонта владелец квартиры должен заказать в БТИ инвентаризацию перепланированного объекта, который принимается в эксплуатацию согласно акту межведомственной комиссии. Затем документ утверждается в РГА. После чего все необходимые документы хозяин квартиры подает в главное управление жилищного обеспечения местной горгосадминистрации. Тут ему должны выдать новый правоустанавливающий документ на его недвижимость. Легализация перепланировки квартиры через суд

Адвокатские конторы достаточно широко практикуют еще один метод легализации перепланировки квартиры. Не менее дорогой, чем описано выше, но более быствый. Это легализация перепланировки через суд. Происходит это следующим образом.

Необходимо получить на руки отказ Райгосадминистрации о вводе вашего жилья в эксплуатацию. И далее обжаловать его в суде. В ходе разбирательств суд обычно требует проведение экспертизы, которая должна подтвердить доказательства, что перепланировка не нарушает строительные нормы и не несет угрозы жизни окружающим. И если у вас действительно нет опасных изменений конструкции дома, то новые документы вам обязаны выдать по решению суда.

Если же требуется заключение БТИ для операции купли-продажи квартиры, то с экспертом из БТИ чаще всего можно «договориться», чтобы он «не заметил» признаков перепланировки. Как? Это вам расскажет любой брокер. Этому методу, кстати, способствует и то, что в нашем законодательстве такие понятия как «перепланировка» и «реконструкция» прописаны весьма размыто. Это дает чиновникам огромное поле для злоупотреблений служебным положением.

В то же время существует ряд действий технического характера, которые действительно при перепланировке недопустимы. При этом многие из них считаются запрещенными юридически, хотя на самом деле угрозы за собой не влекут, и потому нарушаются повсеместно.

Запрещено при перепланировке квартиры выполнять такие действия:

- увеличение площади санузлов за счет площади кухни;
- объединение комнат или кухонь с лоджией;
- вынос на балкон батарей центрального отопления;
- демонтаж подоконной части стены и обустройство второго выхода на балкон;
- обустройство отверстия в перекрытии для совмещения верхней и нижней квартир;
- возведение пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажных домов;
- устанавливать спутниковые антенны и кондиционеры на фасадах здания.

Категорически запрещается:

- демонтировать вентиляционные короба и каналы;
- нарушать в любом виде конструкции несущих стен;
- производить операции с газовыми трубами.

Подобные действия могут нарушить прочность несущей конструкции здания, создать опасность для жизни соседей и вашей собственной. Наконец, на подобного рода нарушения не закроет глаза ни один чиновник.