Легализация самостроев

Нарушение закона при строительстве сооружений, как имущества частных лиц, так и юридических лиц, является распространенным явлением в постсоветском пространстве. Это объясняется двумя основными причинами. Во-первых, недостаточная юридическая грамотность значительной части населения, которое имеет землю. Из-за этого они считают, что они могут строить на своей земле что угодно и когда угодно, хотя на самом деле это не совсем так.

Вторая причина – чисто бюрократическая, не у каждого нормального человека хватит времени и терпения на сбор всех документов, необходимых на строительство какого-либо объекта на своей земле. И если с жилыми домами ситуация выглядит относительно благополучно, то что касается разного рода подсобных сооружений, пристроек, то их регистрируют и легализуют, как правило, только в силу внезапно возникшей необходимости. Обычно это происходит, когда предполагается узаконить операцию с недвижимостью. Большинство проблем с легализацией самостроев вытекает из содержания части 2 статьи 376 гражданского кодекса Украины. Согласно этого непопулярного документа, даже построив дом или иную постройку на своей земле, вы не становитесь его собственником. То есть не сможете его продать, завещать, обменять, подарить и так далее. Кроме того, ни один банк не выдаст кредит под залог нелегализованной недвижимости. Для операции с недвижимостью понадобится справка-характеристика из БТИ, а в нее самострой просто так не внесут.

Процесс легализации самостроев до недавнего времени являлся весьма изнурительным процессом, требующим немалых средств и многих месяцев хождения по инстанциям. К тому же текущее положение вещей способствовало многочисленным противоправным действиям чиновников и процветанию коррупции. К счастью, для владельцев нелегализованной недвижимости начиная с начала прошлого года ситуация несколько упростилась.

15 октября 2010 г вступило в силу постановление Кабинета министров №1035. Сей документ позволяет легализовать частные жилые дома усадебного типа, а также садовые и дачные домики, а так же хозяйственные постройки, возведенные самовольно, без наличия разрешительных документов на момент строительства без согласованной технической и проектной документации.

Порядок легализации самостроя

Узаконить самовольное строительство даже на собственном участке до 2010-го года можно было только через суд. Однако документ, о котором идет речь, к счастью застройщиков существенно упростил ситуацию. Более того, изначально предполагалось, что упрощенная система легализации будет действовать лишь до конца 2010-го года. При этом под данную категорию попадали лишь постройки, возведенные в период с 5 августа 1992 года до 1 января 2008 года. Однако в настоящее время упрощенная процедура легализации самостроя продлена до 2014 года и предусматривает упрощенную процедуру выдачи застройщикам сертификата соответствия.

Этот документ подтверждает прием постройки в эксплуатацию и соответственно дает возможность застройщику оформить право собственности на жилой дом или подсобную постройку. Разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию на сегодняшний день базовый документ подтверждающий, что именно вы являетесь собственником недвижимости. Правда, находится немало специалистов по недвижимости считающих, что данный документ достаточно сырой в юридическом плане, но, тем не менее, и в таком виде он существенно упростил ситуацию.

При таком положении дел ответственность за безопасность проживания в таких домах согласно документу ложится не на государственный орган, выдавший данный сертификат, а на самих граждан.

Что считать самостроем?

Прежде чем заняться легализацией, необходимо правильно определить юридический статус постройки. Так, согласно ст. № 376 Гражданского кодекса Украины и статей № 24-29 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» жилая недвижимость считается нелегальной, если:

- участок, на котором она возведена, по целевому назначению не предназначен для жилищного строительства;

- изначально не было получено разрешение местных властей на строительство с указанием перечня работ;

- в Госстройархитектуре не были утверждены проекты одного или нескольких уже возведенных построек;
- при возведении здания были допущены отклонения от существующих строительных норм.

Если ситуация выглядит именно так, то разрешить ситуацию можно, подав в государственного инспекцию архитектурно-строительного контроля по месту нахождения самостроя заявление о принятии его в эксплуатацию, и приложив к нему соответствующий пакет документов и уплатив сравнительно небольшой штраф (от 170 до 800 грн.) по ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях. Также необходимо написать заявление в местную инспекцию ГАСК до 31.12.14 г. И в течении 10 дней можно получить сертификат соответствия. При этом перечень мер по подготовке и согласованию документов тоже подлежит оплате. Рассчитать расходы по легализации самостроя можно по следующей таблице.

Таблица. Стоимость услуг по легализации домов по упрощенной схеме

Услуга по легализации самостроя	Срок	Стоимость
Техническое обследование объекта	10 р.д.	3000 грн.
Согласование акта обследования самостроя	30 р.д.	3000 грн.
Справка о разрешение ввода в эксплуатацию	30 р.д.	3000 грн.
Сертификат соответствия строительных норм	10 р.д.	3000 грн.

Однако в этой ситуации есть свои тонкости. По действующему законодательству процесс легализации отличается для жилых построек площадью до 200 м2 и высотой до двух этажей и хозяйственных построек площадью менее 100м2 и для построек свыше этой площади. Если у вас дом, скажем, 400м2 и 200 м2 вспомогательных построек, то дополнительно в инспекцию нужно будет предоставить документ, подтверждающий ваше право собственности или право пользования данным земельным участком, на котором непосредственно размещен самострой. Также понадобится отчет о техосмотре (обследовании) на предмет соответствия частного домовладения государственным стандартам, строительным нормативам СНИПам и ДБНам, а так же нормативным актам по пожарной безопасности и санитарному законодательству, которые действовали в период строительства. При этом составлять такой отчет должны,только те организации, которые имеют государственную лицензию на данный вид деятельности.

Таблица. Условия сертификации и перечень документов для легализации самостроя

Частный жилой дом, общая площадь до:	Хозяйственная пристройка, общая площадь до:	Необходимые документы
200 кв.м.	100 кв.м.	- справка о согласовании принятия в эксплуатацию, выданная местным исполнительным органом власти; - технический паспорт дома, полученый в БТИ.
350 кв.м. и больше	150 кв.м. и больше	- документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком; - справка о согласовании принятия частного сооружения в эксплуатацию, выданную на основе решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета по форме; - технический паспорт частного сооружения, выданный БТИ, отчет о проведении технического осмотра на соответствие частного сооружения госстандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшие на момент окончания строительства, составленный организацией, которая имеет соответствующую лицензию, и согласованную с органом государственного пожарного надзора и государственной СЭС.

Как и в случае с узакониванием перепланировки достаточно часто практикуется и судебный вариант легализации самостроя. При этом необходимо наличие в судебном слушании заключения проектной организации (желательно государственной) о том, что объект, подлежащий легализации, соответствует всем действующим строительным нормативам. Обязательно также иметь договор на аренду земли или документ, подтверждающий ваше право собственности. Необходимы результаты замеров, произведенные БТИ (техническая инвентаризация), а так же заключение пожарной инспекции и СЭС. Все эти документы подаются в суд, предмет иска при таких делах – признание права собственности на сооружение и принуждение БТИ к его законному оформлению. Ответчикам по данному иску обычно является местный орган самоуправления (горсовет) и БТИ. Решение суда по данному делу является основным правоустанавливающим документом, на основании которого БТИ обязано выдать свидетельство о праве собственности на строение.