Земельные войны (эпизод первый)

При изучении темы земельных отношений в строительстве, нельзя игнорировать растущий конфликт между государством и обществом и финансовыми олигархами. Финансовые институты стремятся получать большую прибыль со строительного рынка, в увеличении прибыльности.

Его не удовлетворяет стратегия простого "снятия сливок" в период бума. А еще большее увеличение прибыли, как известно, может осуществляться по двум направлениям: в виде продолжающегося роста цен на недвижимость (по темпам опережающего рост себестоимости), а также в виде устранения мелких и средних строительных компаний, сбивающих цены и оттягивающих на себя часть рынка.

Подобная политика крупного капитала, наблюдающаяся, к слову, во всех высокорентабельных для инвестиций секторах, уже ставит под угрозу экономическое развитие страны и социальную стабильность. Понимая это, государство в последние 2-3 года стало стремиться урезать аппетиты олигархии. Последняя, в свою очередь, приняла вызов: что ж, война так война! Мировая глобализация - это наш (олигархов) золотой век! И в конфликте с национальными, государственными интересами она намерена победить.

Такая преамбула нам необходима для того, чтобы лучше понять события конца прошлого - начала нынешнего года, связанные с принятием закона "О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ". Понять, что произошедшее - лишь начало серьезных земельных войн. Это, если хотите, небольшая разведка боем со стороны финансовой олигархии в войне, где государство, а заодно и небольшие строительные компании пока терпят поражение.

Неудавшееся наступление

Стремясь предотвратить рост цен на жилье, вообще сделать его более доступным для среднего россиянина, 2-3 года назад наши власти рассуждали примерно следующим образом: настоящий рост цен обусловлен тем, что отдельные привилегированные строительные компании "срослись" с коррумпированным чиновничеством, как на муниципальном, так и на государственном уровне. В результате именно эти строительные компании получают самые лучшие земельные участки под жилую застройку, контролируя до 80 % рынка крупных городов. Отсюда монополизация, препятствие свободной конкуренции и возможность получать прибыль за счет поднятия цен, а не за счет увеличения объемов строительства. Нужно отнять у чиновников право распределять земельные участки, создать равную для всех схему их получения. Усилившаяся конкуренция подстегнет увеличение объемов строительства, а следовательно, и снижение цен.

В результате был принят всем известный закон, согласно которому все земельные участки, предоставляемые в аренду под строительство жилья, и по которым строительные компании до 1 октября 2005 года не вступили в юридические отношения, должны распределяться исключительно с торгов. То есть, кто больше заплатил, тот и получил право строить.

Вот уж действительно "гладко было на бумаге, да забыли про овраги! А по ним идти!". Принятый закон имел сразу несколько последствий: на торги стали выставляться, как правило, малорентабельные участки по завышенным ценам. В результате много раз возникала ситуация, когда на предлагаемый участок вообще не находилось ни одного покупателя. Отсюда объем земельных участков, предоставляемых под строительство жилья, сократился. Цены, естественно, поползли вверх, к радости тех, на кого государство и пыталось вести наступление, то есть коррумпированных монополистов. Более того, многие из них за прошлые годы уже успели накопить финансовый "жир". И в тех редких случаях, когда на торги выставлялся действительно хороший участок, тягаться с крупными компаниями, контролирующими значительную долю рынка, никто не мог. И если раньше средним строительным компаниям еще что-то перепадало (пусть остатки, пусть нужно было "договариваться" с чиновниками), то теперь абсолютно законно они оказались выброшены с рынка.

Автор этой статьи сам общался с учредителями многих таких компаний и знает, какой "восторг" вызвали у них эти благие намерения властей. Если сегодня в крупных городах небольшие строительные компании еще возводят жилье, то исключительно за счет ранее полученных участков.

Прошло время. Доступное жилье было возведено уже в ранг национального проекта. А цены всё растут. Государственная власть видит, что монополизация рынка, мягко говоря, не уменьшилась. Коррумпированность тоже. Все остались на своих местах и процветают. Исходя из этого, делается вывод не столько о том, что реформы, проводимые в данной отрасли, нуждаются в срочной корректировке, сколько о том, что они саботируются на местах и нуждаются в административном ускорении.

В результате Госдума срочно подготовила и направила в конце 2006 года на утверждение президента закон "О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ". В частности, в статьях 26 и 28 закона говорилось, что все земельные участки, предоставляемые компаниям под строительство жилья, на которые до 1 октября 2005 года не вышло распоряжение главы соответствующего муниципального образования "О предварительном согласовании места размещения объекта", должны реализовываться исключительно с торгов. Более того, прямо запрещалось предоставлять участки каким-либо иным образом. Прежде чем говорить о последствиях этого закона, одно очень важное замечание: на момент обсуждения закона в Госдуме все статьи закона вступали в силу с 1 января 2008 года. Таким образом, на тот момент закон с точки зрения реализации своих целей был хоть и спорным, но, по крайней мере, разумным и последовательным. Остаточное действие механизмов чиновничьего распределения участков сокращалось до 1 года.

Нужно учесть еще одну важную деталь. Параллельно с описываемыми событиями государству удалось нанести по строительной олигархии действительно чувствительный удар. Справедливо полагая, что ценовая мода на жилье в России диктуется из Москвы (небольшие города ориентируются на региональные центры, центры - на Москву), власти принудили столичных игроков в добровольно-обязательном порядке взять мораторий на повышение цен. Этим были серьезно затронуты интересы даже не строительных компаний, а гораздо более влиятельной группировки (о чем подробней ниже).

"Бомба" для муниципалитетов

Понимая, что повлиять на ситуацию в Москве в настоящее время невозможно, данная группировка, по всей вероятности, перенесла свою активность в регионы. Имея собственное лобби в окружении президента, представители бизнес-элиты на рынке строительства недвижимости добились в самый последний момент внесения в закон "О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ" существеннейшей поправки. Те статьи закона, что касались строительства жилья, теперь должны были вступить в силу не с 1 января 2008 года, как прочие статьи, а с момента опубликования, то есть немедленно. (Закон был опубликован в 20 х числах декабря).

В результате смысл закона менялся едва ли не на противоположный, относительно целей его принятия. Более того, очевидно, что изменения внесли в самый последний момент умышленно. Для того, чтобы застать врасплох и исключить возможное сопротивление муниципальных и региональных властей, местных строительных компаний. Ведь что получилось: муниципальные власти обязали отбирать у строительных компаний земельные участки, в которые уже вложены очень серьезные средства и где вот-вот должно было начаться строительство. У многих строителей к 1 октября 2005 года были поданы заявки на тот или иной участок, даже получены разрешительные письма и собраны техусловия - то есть эти компании уже вступили в юридические отношения по данным участкам в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Далее уже после 1 октября 2005 года компаниями были получены распоряжения глав муниципальных образований "О предварительном согласовании места размещения объекта" - опять же на законных основаниях. Затем в соответствии с этим распоряжением строительные компании обязаны выполнить ряд условий: 1) перечислить собственные средства в муниципальные фонды ветхого и аварийного жилья, благоустройства и т.?д.; 2) снести находящиеся на участке бараки и расселить за свой счет проживающих там граждан и пр. И эти условия многими были выполнены! Представьте, сколько может стоить расселение 3-4 бараков при нынешних ценах на жилье. И вот теперь муниципальные власти обязали объявить: всем, конечно, спасибо за проделанную работу, а сейчас убирайтесь - на этих участках желают строить солидные люди из Москвы. А не сказать нельзя, иначе придется иметь дело с прокуратурой, поскольку в законе прямо сказано о запрете предоставлять участки каким-либо иным способом. Да и деньги, переданные муниципальным фондам, вернуть назад - почти нереально. Во-первых, они уже могли быть потрачены, во-вторых, муниципальный бюджет в любом случае не предполагал таких расходов.

Кроме того, получалось, что закон имеет обратную силу. Ведь все распоряжения глав муниципальных образований, которые он фактически аннулировал, выдавались на основе действующего законодательства, в частности "Введения в действие земельного кодекса РФ".

Какое-то время на местах все участники описываемых событий пребывали в оцепенении, словно "пораженные громом". Затем стали смотреть друг на друга - строители на муниципальные власти: мол, вы же понимаете всю абсурдность закона, неужели вы станете его выполнять? Чиновники кивали на строителей - мы ничего первые сделать не можем, вы-то что молчите? Идите в суды, поднимайте шум. Уж, по крайней мере, на наш доброжелательный нейтралитет вы можете рассчитывать, в том числе и в суде. Но большого шума не получилось. Еще бы! Закон-то сам Путин подписал! Работа муниципальных органов с земельными документами была приостановлена в большинстве крупных муниципальных образований. Никто не хотел выступать застрельщиком и идти в суд первым. В Екатеринбурге Союз строителей хотел подать в суд коллективный иск, но ему в такой инициативе справедливо отказали, ведь у разных компаний могут быть разные юридические основания выдвигать такой иск. Всё же какие-то строительные компании подали в суд иск и выиграли его.

На основании решения суда руки екатеринбургского муниципалитета оказались чуть-чуть подразвязаны. В результате нашли следующий вариант: если какая-либо строительная компания сможет до 1 марта 2007 года поставить свой земельный участок на кадастровый учет и выполнить другие условия первого распоряжения главы города, то опять же до 1 марта 2007 года они могли получить второе распоряжение - уже о предоставлении участка в аренду.

Многие не успели. У них остается шанс опять же решить вопрос в суде. Но с каждым новым днем этот шанс становится всё меньше. Сведениями о том, как решают проблему в других городах миллионниках, "СМУ" не располагает.

Кому это выгодно?

Для того чтобы представить себе, чего же нам ждать в дальнейшем, к каким новым "инициативам" готовиться, необходимо проанализировать, кто может стоять за всеми вышеописанными событиями. И какие цели этот кто-то преследует?

Первая мысль - в этом заинтересованы крупные московские строительно-инвестиционные компании. На московском рынке обостряется конкуренция, идет экспансия питерского капитала, получать земельные участки становится всё сложнее и сложнее (о чем "СМУ" писал в прошлых номерах). А тут такая хорошая возможность расчистить место на также достаточно хороших рынках. "СМУ" полагает, что такое допущение верно, но лишь отчасти. И не стоит переоценивать степень влиятельности данной категории бизнес-элиты.

Второе допущение - заинтересованность лиц, получающих доходы от аренды и перепродажи недвижимости. Коммерческая недвижимость, как правило, сдается в аренду. Жилая перепродается. Слой подобных перепродавцов, как уже не раз отмечалось аналитиками в различных СМИ, достаточно толст. Среди его представителей как раз много московских чиновников, политиков, руководителей различных учреждений и ведомств. Вот их совокупное влияние и связи гораздо мощнее. В ситуации, когда московские цены встали на неопределенный срок, они просто переориентировались на города миллионники. В том же Екатеринбурге в прошлом году наблюдался рост цен на жилье приблизительно в 80-100 %. Поэтому вложат теперь, образно говоря, вместо одной московской квартиры, деньги в две уральские или самарские.

Нужно сказать, что в своих действиях они весьма последовательны. В сложившейся ситуации они не окажутся в накладе в любом случае. С одной стороны, из-за возникшей неразберихи сократился оборот участков - фактор повышения цены за счет сокращения предложения. С другой, не все местные компании выберутся после всего произошедшего без потерь - освободившиеся участки можно прикупить на торгах. В-третьих, сами торги также дают конкурентные преимущества московскому капиталу, укрупняют и монополизируют рынок. Разве что включение административного ресурса на замораживание цен и в региональных центрах способно серьезно воспрепятствовать реализации планов данной категории инвесторов.

"СМУ" предполагает, что в дальнейшем для поддержания спекулятивного роста цен на жилье, вышеназванные группы будут стремиться всячески развивать жилищную ипотеку в ее нынешнем виде. То есть развивать за счет простого снижения процента за взятый банковский кредит и увеличения срока кредита, одновременно ограничивая ипотеку преимущественно вторичным рынком. Такое положение вещей делает более легким доступ к деньгам для населения, но одновременно не стимулирует, новое жилищное строительство - отличная почва для дальнейшего повышения цен.

Как известно, в настоящее время банки не горят особым желанием выдавать кредиты под строящееся жилье, опасаясь долгостроев и прочих рисков неполучения залогов в виде сданного жилья. Да и то речь идет лишь о тех строящихся домах, где уже возведены "коробки", плюс заемщик облагается еще целой серией дополнительных условий и ворохом бумаг. То есть ипотека для строящегося жилья скорее мертва, чем жива.

Во время недавнего общения Владимира Путина с журналистами представитель "Интерфакса" задал президенту вопрос о том, предполагает ли государство каким-то образом компенсировать банкам риски выдачи ипотечных кредитов на жилье, находящееся на "нулевом" цикле строительства, то есть, когда оно наиболее дешевое. Путин ответил в том смысле, что данная проблема скорее субъективного восприятия банками степени риска, чем объективно существующих рисков, но указывать банкам, как себя вести, государство не может. Вот такую позицию государства олигархия будет только приветствовать и всячески поддерживать.

Последний довод государства

Современные российские государственные структуры априори мощнее любой лоббистской группировки. Раз уж часть финансовой олигархии перешла всякие границы, по сути объявив государству и обществу открытую войну (а дестабилизация работы муниципальных органов в реализации социально значимого и даже приоритетного направления нужно воспринимать именно как выход за всякие цивилизованные рамки и начало открытой конфронтации), то государство должно принять этот вызов и жесткими мерами воспрепятствовать монополизации строительного рынка жилья.

"СМУ" видит здесь три направления деятельности.

1. Существенное увеличение нового жилищного строительства за счет участия государственных строительных компаний. Только такой крупный игрок, как государство, может рыночными же методами вмешаться в ситуацию, за счет большого предложения жилья по коммерческой, но не спекулятивной цене, влияя на общий уровень цен. По последним признакам мы начинаем строить государство-корпорацию. И раз мы вводим крупных государственных игроков в целый ряд социально значимых отраслей экономики: сырьевой сектор, авиастроение, ВПК, гражданское судостроение и прочее, то настала пора поступать так же и в сфере жилищного строительства.

2. Обеспечение увеличения объемов жилищного строительства необходимой инфраструктурой. И не только соответствующими объемами дополнительных стройматериалов, в частности бетоном, о чем так беспокоится Дмитрий Медведев, но инфраструктурой в самом широком смысле. Сюда входят, прежде всего, земельные участки (причем их выдача должна быть увязана с современными градостроительными планами), а также сети. Государство должно взять на себя (а не возлагать преимущественно на муниципалитеты) финансирование возведения сетей. Это очень большой объем инвестиций, если вести речь о по-настоящему большом строительстве нового жилья, а не о вкраплении отдельных домов в уже существующие и без того работающие на износ сети, как это происходит сегодня.

3. Условия победы той или иной компании в торгах не должны быть только финансовыми, чтобы не только монополисты могли участвовать в строительстве через несколько лет. Во избежание коррупции при определении победителя торгов, эти условия, возможно, должны быть универсальны, и в любом случае четко прописаны при объявлении конкурса. Возможно, одним из таких критериев победы могут стать некие "социально ответственные" действия или обязательства компании-застройщика.

Александр Иванов, журнал "Строительные материалы и услуги"